Szukasz sprzętu medycznego? Wypełnij darmowe zapytanie
Wypełnij darmowe zapytanie
MedicalOnline.pl wyszukuje najlepszych dostawców
i przesyła im Twoje zapytanie
Dostawcy przesyłają Ci oferty handlowe dotyczące zapytania
sprzęt medyczny
Wyślijzapytanie ofertowe

Zastępstwo Inwestycyjne – sposobem na modernizacje i remonty w SPZOZ

Tadeusz Góralski/PM | 2008-12-15
Zastępstwo Inwestycyjne – sposobem na modernizacje i remonty w SPZOZ

<p>Zakup wyposażenia to takze skład uslugi kompleksowej zastępstwa inwestycyjnego</p>

Czym jest zastępstwo inwestycyjne?  To najskuteczniejszy sposób na zrealizowanie inwestycji w sytuacji, w której Inwestor nie posiada wystarczającego potencjału własnego dla jej przeprowadzenia. W Polsce zazwyczaj zastępstwo inwestycyjne kojarzone jest z budownictwem i z zakresem prac, jaki wykonuje firma budowlana tzw. generalny wykonawca. Jest to bardzo poważne zawężenie instytucji zastępstwa inwestycyjnego, co w konsekwencji prowadzi do uszczuplenia rozwiązań merytorycznych na rynku inwestycyjnym.

Prawdziwie rozumiane zastępstwo inwestycyjne obejmuje przeprowadzenie inwestycji przez wyspecjalizowaną firmę w imieniu Inwestora Bezpośredniego, w taki sposób, aby Inwestor Bezpośredni w procesie inwestycyjnym mógł pozostać tylko pomysłodawcą. Można więc przyjąć za prawdziwą nawet tak skrajną sytuację, w której Inwestor Bezpośredni posiada tylko know – how lub udokumentowaną wiedzę o potrzebach rynku i zleca Inwestorowi Zastępczemu kompleksowe przygotowanie oraz przeprowadzenie inwestycji w taki sposób, aby stworzyć  niezbędną bazę dla funkcjonowania know – how. Zatem, realizacja zastępstwa inwestycyjnego powinna rozpoczynać się od opracowania przez Inwestora Zastępczego koncepcji inwestycyjnej, w której określi on, na jaką kwotę finansowania Inwestor Bezpośredni może liczyć, przy jakich zabezpieczeniach własnych finansowanie to może otrzymać, a jakie zabezpieczenia powinien zapewnić Inwestor Zastępczy (podkreślmy to: rolą Inwestora Zastępczego jest przede wszystkim uzupełnienie braków w zasobach własnych Inwestora Bezpośredniego), w jakim czasie inwestycja może być zrealizowana, jak długi będzie okres zwrotu i jakie są rynkowe szanse samodzielnego funkcjonowania inwestycji po jej zakończeniu. Innymi słowy, Inwestor Zastępczy sporządza dla Inwestora Bezpośredniego rodzaj biznesplanu lub inaczej to nazywając studium realizacji inwestycji. To dokument, w którym Inwestor Zastępczy określa możliwości zrealizowania pomysłu inwestycyjnego - wizji inwestycyjnej Inwestora Bezpośredniego - w oparciu o potencjał jakim dysponuje zarówno Inwestor Bezpośredni, jak i Inwestor Zastępczy. Na podstawie tego dokumentu, obaj Inwestorzy podejmują ostateczną decyzję o możliwościach i tym samym – sensie, przeprowadzenia inwestycji.

Kosztorysy i dokumentacja

Jeżeli decyzja ta jest pozytywna, to kolejnym krokiem jest sporządzenie podstawowej części dokumentacji inwestycyjnej, w tym przede wszystkim kosztorysów, a w przypadku inwestycji budowlanych także wizualizacji, czyli komputerowej wizji inwestycji po je zakończeniu. Z tak sporządzonymi dokumentami, czyli studium realizacji inwestycji, koncepcją inwestycyjną (a w przypadku inwestycji budowlanych – koncepcją architektoniczną) i przede wszystkim kosztorysami inwestycyjnymi, Inwestor Zastępczy przygotowuje zapewnienie finansowania inwestycji. Zapewnienie to, lub innymi słowy promesę finansowania, wystawia bank -  jeżeli jest on źródłem finansowania, Fundusz Inwestycyjny - jeśli to od niego będą pochodziły pieniądze, inwestorzy prywatni (w tym przypadku zapewnienie musi mieć formę zobowiązania notarialnego) lub też zapewnienie takie może być wystawione przez samego Inwestora Zastępczego. Dopiero po zagwarantowaniu finansowania inwestycji, Inwestor Zastępczy może przystąpić do wykonywania dokumentacji projektowej (w przypadku inwestycji budowlanej – projektu architektonicznego). Dokumentacja ta powinna być finansowana maksymalnie w 20 proc. ze środków własnych inwestora Bezpośredniego, a w pozostałej części finansowanie dokumentacji powinno pochodzić od podmiotów, które wcześniej wystawiły promesę finansowania.

Przykład finansowania

Dobrze obrazuje to następujący przykład: jeżeli cena dokumentacji finansowej stanowi kwotę 500.000 zł. to z ceny tej, Inwestor Bezpośredni wpłaca 100.000 złotych (Inwestor Zastępczy zaś, przekazuje te pieniądze do projektanta opracowującego projekt inwestycyjny), zaś pozostałą część, czyli 400.000 zł. Inwestor Zastępczy zobowiązuje się zapłacić projektantowi z wcześniej zagwarantowanego głównego źródła finansowania i tytułem zabezpieczenia tej płatności, to właśnie Inwestor Zastępczy, a nie Inwestor Bezpośredni, wystawia gwarancje na rzecz projektanta. Opracowanie projektu inwestycyjnego kończy etap prac dokumentacyjnych i pozwala ubiegać się o konieczne pozwolenia dla przeprowadzenia inwestycji. Otrzymanie zaś właściwych zgód pozwala rozpocząć wykonywanie inwestycji. Pamiętać należy, że jednym z najistotniejszych elementów zastępstwa inwestycyjnego jest solidarna dpowiedzialność Inwestora Zastępczego zarówno przed dającym finansowanie, jak i pozostałymi wierzycielami, na rzecz których powstają zobowiązania w trakcie realizacji inwestycji. Innymi słowy Inwestor Zastępczy odpowiada nie tylko za rozliczanie dokumentów księgowych, lecz przede wszystkim za prawidłowość realizacji inwestycji i własnym majątkiem gwarantuje pokrycie szkód gdyby takie powstały w projekcie inwestycyjnym. Inny zakres zastępstwa inwestycyjnego z punktu widzenia Inwestora Bezpośredniego po prostu nie ma sensu i jest niepotrzebnym wydawaniem pieniędzy.

Czy jest zatem zastępstwo inwestycyjne dla SP ZOZ-ów?

W niektórych przypadkach jedyną deską ratunku na przeprowadzenie koniecznych inwestycji! W sytuacji, w której SP ZOZ-y mają ujemne fundusze własne, straty nawet na sprzedaży i pogłębiające się zadłużenie przy braku możliwości poręczeń rządowych lub samorządowych, jedynym rozwiązaniem na przeprowadzenie koniecznych inwestycji jest wprowadzenie podmiotu, który własnym potencjałem wesprze SP ZOZ. Tym jedynym rozwiązaniem wtedy jest pozyskanie Inwestora Zastępczego. W obecnej sytuacji przed SP ZOZ–ami istnieje potrzeba przeprowadzenia do 2012 roku inwestycji modernizacyjnych i dostosowawczych w takim zakresie, aby spełniały one standardy Unii Europejskiej. Pamiętać przy tym należy, że wszystkie inwestycje w SP ZOZ-ach, charakteryzują dwa elementy.

Po pierwsze zakończenie inwestycji w SP ZOZ-ie wcale nie oznacza, że w tym samym roku będzie możliwe kontraktowanie usług, które mogą być wykonywane w ramach zrealizowanej inwestycji. Niekiedy bywa tak, że po zakończeniu inwestycji na zakontraktowanie usług w NFZ, SP ZOZ oczekuje nawet dwa lata - w tym czasie jedynym źródłem spłaty zrealizowanej inwestycji są przychody z dotychczas świadczonych usług – które najczęściej i tak nie pokrywają kosztów bieżących, a tym bardziej innych wydatków.

Po drugie, znakomitą większość inwestycji medycznych cechuje bardzo wydłużony okres spłaty. Jest więc oczywiste, że w tak trudnej sytuacji SP ZOZ-u, optymalną formą finansowania inwestycji byłoby takie finansowanie, które zakłada karencję w spłacie zarówno kwoty głównej finansowania jak i odsetek w całym okresie realizacji inwestycji, ale dodatkowo również przez dwa lata po jej zakończeniu, tak aby w tym czasie SP ZOZ mógł uzyskać kontrakt na świadczenie usług na zrealizowanej inwestycji. Po okresie karencji zaś, spłata powinna być rozłożona na kilkadziesiąt lat, co powinno zminimalizować płatności miesięczne.

Kolejny przykład

Prześledźmy to. Jeżeli SP ZOZ chce przeprowadzić inwestycję polegającą na wybudowaniu nowego pawilonu medycznego, w którym będą świadczone poza dotychczas realizowanymi usługami także nowe usługi, a konieczny czas na przeprowadzenie tej inwestycji to - załóżmy 2 lata, to karencja w spłacie powinna obejmować okres realizacji - czyli 2 lata, plus dodatkowe 2 lata na pozyskanie nowych kontraktów w NFZ, czyli łączna karencja w spłacie kwoty głównej i odsetek powinna stanowić 4 lata.
Po zakończeniu okresu karencji, obsługa zadłużenia powinna zostać rozłożona na okres od 20 do 40 lat tak, aby miesięczna spłata była jak najmniejsza. Taka forma finansowania inwestycji brzmi wprost bajkowo. I rzeczywiście samodzielne przeprowadzenie jej przez SP ZOZ (tym bardziej jeśli nie ma on dobrego standingu) jest bardzo trudne. Jedyną możliwość stanowi pozyskanie Inwestora Zastępczego, który wzmacniając potencjał SP ZOZ-u własnymi zasobami sfinansuje inwestycję, pozyskując środki na przykład z emisji obligacji czteroletnich, wykupionych w całości po czwartym roku ze środków wprowadzonych z długoterminowego kredytu inwestycyjnego (tzn. kredytu z okresem spłaty od dwudziestu do czterdziestu lat), uruchomionego (co szczególnie należy podkreślić) już pod zrealizowaną i funkcjonującą inwestycję.

Oczywiście powstaje pytanie, czy wprowadzenie zastępstwa inwestycyjnego nie zwiększy radykalnie w SP ZOZ-ie kosztów inwestycji? Odpowiedź jest prosta – nie powinno. Jeżeli bowiem Inwestor Zastępczy kompleksowo przeprowadza inwestycję, to rozkłada swoją marżę i koszty na poszczególne etapy realizacyjne, więc nie musi ich kumulować w jednej opłacie.

…I jeszcze jeden przykład.

Jeżeli Inwestor Zastępczy odpowiada w przypadku inwestycji budowlanej za koncepcję inwestycyjną, projekt budowlany, finansowanie, wykonawstwo oraz wyposażenie i jeżeli nawet każdą z tych czynności podzleca, to nie będzie szczególnym uszczupleniem wynagrodzenia podwykonawców obniżenie ich marży o 10 proc. z opłat standardowych i przekazanie tej kwoty na rzecz Inwestora Zastępczego tytułem jego wynagrodzenia. Innymi słowy, jeżeli przeciętna cena rynkowa za opracowanie projektu budowlanego stanowi od 3 proc. do 7 proc. wartości inwestycji, to nie jest poważnym uszczupleniem dla podwykonawcy zmniejszenie tej kwoty do poziomu 2,7 proc. Jeżeli do tego dodamy, jako przykład fakt, że statystyczna prowizja od uruchomienia finansowania wynosi 2 proc. kwoty finansowanej, to jeżeli podwykonawca otrzyma wynagrodzenie wartości 1,8 proc. kwoty finansowanej, a 0,2 proc. będzie stanowić wynagrodzenie Inwestora Zastępczego, to jest oczywiste, że bez zwiększenia kosztów po stronie SP ZOZ–u, przy minimalnym zmniejszeniu wynagrodzenia podwykonawców, Inwestor Zastępczy i tak otrzymuje wynagrodzenie w odpowiedniej wysokości. Podkreślić jednak należy, że jest to możliwe tylko wtedy, jeśli świadczy usługę zastępstwa inwestycyjnego kompleksowo, czyli obejmuje ona (powtórzmy to raz jeszcze) opracowanie dokumentacji inwestycyjnej, dokumentacji projektowej, wykonawstwo, wyposażenie, a nade wszystko finansowanie. 

Po ukończeniu etapu realizacji

Zastępstwo inwestycyjne może obejmować również zarządzanie inwestycją, czyli nie tylko etap przygotowania i realizacji inwestycji, ale także zarządzanie inwestycją po ukończeniu etapu realizacji. Zarządzanie dotyczy najczęściej okresu pierwszych 2 do 5 lat funkcjonowania inwestycji. W tym okresie inwestycja powinna przynieść efekty takie, jak Inwestor Zastępczy określił w koncepcji inwestycyjnej. Jeśli będą one mniejsze, to konsekwencje obciążają Inwestora Zastępczego, jeśli zaś przekroczą Inwestor Zastępczy otrzyma wynagrodzenie dodatkowe uzależnione od wielkości sukcesu.

Ostatnią, bardzo interesującą formą zastępstwa inwestycyjnego, która powinna być szczególnie interesująca dla SP ZOZ będących na etapie przekształceń własnościowych, jest zastępstwo inwestycyjne, którego celem jest nie tylko przygotowanie, przeprowadzenie oraz sfinansowanie inwestycji, ale także pełne lub częściowe jej sprywatyzowanie. W tym przypadku warunki prywatyzacji określa się już w koncepcji inwestycyjnej, co szczególnie interesujące istnieje możliwość uzależnienia wysokości wynagrodzenia Zastępcy Inwestycyjnego od efektywności procesu przekształcenia (na warunkach określonych oczywiście we wspomnianej koncepcji). Po drugie zaś od konieczności częściowego zaangażowania przez Inwestora Zastępczego kapitału własnego. Taka forma jest absolutną gwarancją dla SP ZOZ-u, że proponowana przez Inwestora Zastępczego koncepcja inwestycyjna jest sporządzona w jego najlepszej wierze, ponieważ za jej sukces ręczy własnym kapitałem - lecz nie tym, który posiada w swoim podmiocie, ale tym, który zaangażował w inwestycję – cóż dodać. 

Brak tagów